ग्लोबल हाउसिंग प्राइस बबल के फूटने की आवाज सुनाई देने लगी।
इससे पहले, कई देशों में रियल एस्टेट बुल मार्केट एक दशक या उससे अधिक समय तक चला था। विशेष रूप से नए मुकुट महामारी के प्रकोप के बाद से, वैश्विक अति-ढीले मौद्रिक नीति के प्रोत्साहन के तहत, दुनिया भर की प्रमुख अर्थव्यवस्थाओं में घर की कीमतें रिकॉर्ड ऊंचाई तक बढ़ गई हैं, और घर की कीमत के बुलबुले का जोखिम तेजी से जमा हो गया है।
अब, फेडरल रिजर्व और वैश्विक मंदी जैसे आक्रामक ब्याज दर बढ़ोतरी के दोहरे प्रभाव के तहत, घर की कीमत का बुलबुला फूटना शुरू हो गया है, और वैश्विक आवास में उछाल का अंत हो रहा है।
हाल ही की एक रिपोर्ट में, ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स ने इसका वर्णन इस प्रकार किया है: "कुल मिलाकर, 2007-2008 के बाद से आवास बाजार के लिए यह सबसे चिंताजनक दृष्टिकोण है, और भविष्य में घर की कीमतों में मामूली गिरावट और तेज पुलबैक के बीच मंडराने की संभावना है।" "
एजेंसी का मानना है कि आने वाले समय में कनाडा, न्यूजीलैंड, नीदरलैंड और ऑस्ट्रेलिया में घरों की कीमतों में गिरावट का सबसे ज्यादा खतरा है।
ब्याज दरें बढ़ गईं, और कई देशों में संपत्ति बाजार तेजी से ठंडे हो गए
ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स की रिपोर्ट का तर्क है कि उन्नत अर्थव्यवस्थाओं में गिरवी दरों में वृद्धि जारी है, जिससे कुछ आवास बाजारों को तीव्र मंदी की ओर धकेलने का खतरा है। कई अर्थव्यवस्थाओं में आवास की कीमतें चपटी या गिर गई हैं। जैसे-जैसे बैंक ऋण मानक कड़े होते जाते हैं और मंदी का प्रभाव गहराता जाता है, मकानों की कीमतों पर दबाव और गहराता जाएगा।
यह चलन पहले से ही उभर रहा है।
ब्रिटिश बंधक ऋणदाता हैलिफ़ैक्स द्वारा जारी किए गए डेटा से पता चलता है कि सितंबर में महीने-दर-महीने गिरावट के बाद अक्टूबर में यूके के घर की कीमतें {{0}}.4 प्रतिशत महीने-दर-महीने गिर गईं। ब्रिटेन में घरों की कीमतें करीब दो साल में सबसे तेज गति से गिर रही हैं। अर्न्स्ट एंड यंग की एक रिपोर्ट में भविष्यवाणी की गई है कि 2023 में ब्रिटेन के बंधक 10 से अधिक वर्षों में अपने निम्नतम स्तर पर गिर जाएंगे।
अमेरिकी घरों की कीमतों में 2022 की दूसरी छमाही में तेजी से गिरावट आई। एसएंडपी/केस एंड शिलर होम प्राइस इंडेक्स ने जुलाई में 2012 के बाद से अपनी पहली मासिक गिरावट दर्ज की, जिससे कई राज्यों और शहरों में आवासीय रियल एस्टेट की मांग में कमी आई। वॉल स्ट्रीट के कुछ अर्थशास्त्रियों का अनुमान है कि संयुक्त राज्य अमेरिका में घरों की कीमतों में अगले साल 20 प्रतिशत तक की गिरावट जारी रह सकती है।
पिछले "नेशनल हाउस रश वेव" के बाद दक्षिण कोरिया ने भी कई महीनों तक घर की कीमतों में गिरावट देखी है। जुलाई के अंत में कोरिया रियल एस्टेट आयोग द्वारा जारी किए गए आंकड़ों के अनुसार, देश में किए गए कॉन्डोमिनियमों की संख्या एक साल पहले की तुलना में वर्ष की पहली छमाही में 50.6 प्रतिशत गिर गई, जो 2006 के बाद का सबसे निचला स्तर है। दक्षिण कोरिया भी इस साल की पहली छमाही में गिर गया।
रिज़र्व बैंक ऑफ़ न्यूज़ीलैंड द्वारा 2 तारीख को जारी की गई वित्तीय स्थिरता रिपोर्ट से पता चलता है कि जैसे-जैसे गिरवी दरों में वृद्धि हुई, न्यूज़ीलैंड में घरों की कीमतों में गिरावट जारी रही। राष्ट्रीय स्तर पर, घर की कीमतें अपने नवंबर 2021 के शिखर से 11 प्रतिशत गिर गईं, वेलिंगटन और ऑकलैंड में और भी अधिक गिरावट देखी गई। नकारात्मक इक्विटी और बंधक सेवा चूक इस समय व्यापक नहीं हैं, रिपोर्ट में कहा गया है, "लेकिन अगर कीमतों में गिरावट जारी रहती है और ब्याज दरों को बढ़ाने के लिए बंधक पुनर्मूल्यांकन के रूप में यह बढ़ेगा।"
यह देखना मुश्किल नहीं है कि वैश्विक आवास बाजार का उतार-चढ़ाव सीधे ब्याज दरों में वृद्धि से संबंधित है। हाल के महीनों में अमेरिकी बंधक दरों में 7 प्रतिशत की वृद्धि हुई है और बढ़ना जारी है, जो कि 2002 के बाद सबसे अधिक है, जबकि एक साल पहले यह 3.2 प्रतिशत कम था।
ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स का अनुमान है कि अप्रैल और मई के बाद से यूरोज़ोन और यूनाइटेड किंगडम में बंधक दरें दोगुनी से अधिक हो गई हैं।
इन चार देशों में सबसे खतरनाक घर की कीमतें हैं
ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स के अनुसार, कनाडा, न्यूजीलैंड, नीदरलैंड और ऑस्ट्रेलिया में आवास बाजार सबसे अधिक जोखिम भरा है। एजेंसी का मानना है कि इन अर्थव्यवस्थाओं में, 2019 की चौथी तिमाही से 2022 की दूसरी तिमाही तक घर की कीमत में वृद्धि आम तौर पर उच्च है, अचल संपत्ति का मूल्यांकन उच्च है, ऋण स्तर उच्च है, और फ्लोटिंग रेट ऋण प्रमुख है। इसलिए, एजेंसी का मानना है कि ब्याज दरों में वृद्धि का असर इन देशों में परिवारों के वित्त पर जल्दी से पड़ेगा।
जुवाई आईक्यूआई के सह-संस्थापक और समूह के सीईओ काशिफ अंसारी ने चीन समाचार एजेंसी के साथ एक साक्षात्कार में कहा कि कनाडा, ऑस्ट्रेलिया, न्यूजीलैंड और अन्य देशों में घर की कीमतों से यूरोपीय और अमेरिकी संपत्ति बाजारों में गिरावट की उम्मीद है। संपत्ति प्रौद्योगिकी समूह के पास एशिया प्रशांत, यूरोप और संयुक्त राज्य अमेरिका में 30,000 एजेंट हैं।
काशिव अंसारी का मानना है कि सबसे पहले, क्योंकि इन देशों में संपत्ति बाजार में महामारी के दौरान सबसे अधिक वृद्धि हुई है, उच्च संपत्ति बाजार विकास के साथ संपत्ति बाजार में मौद्रिक तंगी का सामना करने पर गिरना आसान है।
अमेरिका में अधिकांश खरीदारों के बंधक के विपरीत, जिनकी ब्याज दरें तय हैं, कनाडा और ऑस्ट्रेलिया जैसे देशों में बंधक का एक महत्वपूर्ण हिस्सा चल रहा है, जिसका अर्थ है कि घर के मालिक बढ़ती ब्याज दरों के दबाव में हैं, जो बदले में बढ़ती कीमतों के साथ आता है।
यदि घरेलू ऋण घरेलू प्रयोज्य आय का बहुत अधिक हिस्सा है, तो ये परिवार उच्च बंधक ब्याज दरों के प्रति अधिक संवेदनशील होते हैं। तीनों देशों में घरेलू कर्ज का हिस्सा भी ज्यादा है। यदि इन कारकों को आरोपित किया जाता है, तो काशिव अंसारी ने विश्लेषण किया कि स्थानीय संपत्ति बाजार की मांग बहुत कम हो जाएगी, जिससे संपत्ति बाजार के लेनदेन की मात्रा में दोगुनी गिरावट आएगी।
सिडनी, ऑस्ट्रेलिया में एक प्रसिद्ध रियल एस्टेट फर्म प्लस एजेंसी के प्रबंध भागीदार फियोना यांग ने बाजार में बदलाव को भांप लिया है। उन्होंने चाइना न्यूज एजेंसी को बताया कि सिडनी के अपार्टमेंट सबसे ज्यादा प्रभावित हुए हैं। संपत्तियों के खरीदार और विक्रेता बढ़ती ब्याज दरों से प्रभावित हैं, इसलिए कम लिस्टिंग बाजार में प्रवेश कर रही हैं और प्रति लिस्टिंग कम ऑफर। "एक साल पहले, हमारी विशिष्ट संपत्ति लिस्टिंग मूल्य के लगभग 110 प्रतिशत के लिए बेची गई थी। आज, पुनर्विक्रय लेनदेन औसत पूछ मूल्य का लगभग 90 प्रतिशत है।"
"हर बार जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो कई खरीदार अपने बजट को नीचे की ओर समायोजित करते हैं।" फियोना यांग ने कहा, "एक मालिक सिडनी हार्बर के सामने एक बड़ा तीन-बेडरूम लक्ज़री अपार्टमेंट बेचना चाहता था। उसकी अपेक्षित बिक्री मूल्य $25 मिलियन है, लेकिन बाजार केवल $20 मिलियन ही वहन करने में सक्षम हो सकता है, जो एक बड़ी छूट है। हालांकि, यहां तक कि यदि वह संपत्ति को किराए पर देता है, तो उसकी उपज केवल लगभग 2.5 प्रतिशत होती है, और वह केवल बैंक में नकदी रखकर अधिक कमा सकता है।"
जिन घरों की मांग की जाती थी उनमें से कुछ अब बेचने योग्य नहीं हैं।
सिडनी में एक नीलामी घर, जेम्स प्रैट ऑक्शन ग्रुप के सीईओ जेम्स प्रैट ने कहा: "मैं बॉन्डी बीच के पास एक संपत्ति के साथ काम कर रहा था और हमें नीलामी की तारीख को तीन बार स्थगित करना पड़ा क्योंकि वहां पर्याप्त खरीदार नहीं थे। यह बहुत है। बौंडी में दुर्लभ, जहां संपत्ति आमतौर पर उच्च कीमतों पर जल्दी बिकती है।"
वैंकूवर, ब्रिटिश कोलंबिया, कनाडा में एक प्रसिद्ध रियल एस्टेट निवेश सलाहकार टीना मक ने चाइना न्यूज एजेंसी के साथ एक साक्षात्कार में कहा कि महामारी के दौरान वैंकूवर के आसपास के क्षेत्रों में घर की कीमतें काफी बढ़ गई हैं। क्योंकि उस समय लोग उपनगरों में बड़े घर चाहते थे। इस साल की शुरुआत के बाद से, कई कंपनियों ने काम फिर से शुरू कर दिया है, लोगों ने पाया है कि उपनगरों में कार से शहर आना-जाना अभी भी असुविधाजनक है, और तेल की कीमतें भी महंगी हैं। लिहाजा अब शहर से बाहर के मकान सबसे ज्यादा गिरे हैं। इस साल अब तक इसमें 20 फीसदी की गिरावट आई है।
क्या 2008 का सबप्राइम मोर्टगेज संकट दोहराया जाएगा?
क्या 2008 का सबप्राइम मॉर्गेज संकट रियल एस्टेट की वजह से खुद को दोहराएगा?
काशिफ अंसारी ने कहा कि आमतौर पर यह माना जाता है कि पिछले सबप्राइम मोर्टगेज संकट के बाद, बैंक ऋण देते समय उधारी की समीक्षा करने में अधिक सख्त रहे हैं, और डेटा से पता चलता है कि गिरवी का भुगतान करने में असमर्थ होने के कारण जब्त किए गए घरों की संख्या में उल्लेखनीय वृद्धि नहीं हुई है।
उन्होंने बताया कि संपत्ति की कीमतों में गिरावट पिछले दो वर्षों में तेज वृद्धि पर आधारित है, उदाहरण के लिए: कनाडा, ऑस्ट्रेलिया, न्यूजीलैंड भले ही तीन देशों में 20 प्रतिशत की गिरावट आई हो, यह अभी भी महामारी से पहले की तुलना में अधिक है। और जहां यह ज्यादा गिरता है, वहीं तेजी से ऊपर भी उठता है। विकसित देशों में कई लोगों की संपत्ति महामारी की तुलना में कम हो जाएगी, लेकिन यह अभी भी महामारी से पहले की तुलना में अधिक है।
वास्तव में, क्योंकि संपत्ति बाजार में कम सट्टेबाज और कम संस्थागत निवेशक हैं, खरीदार, विशेष रूप से नवागंतुक जिन्हें सिर्फ खरीदारों की जरूरत है और नकदी रखने वाले विदेशी खरीदारों ने घर खरीदने की अनुकूल अवधि की शुरुआत की है। खरीदार कीमतों और खरीद की शर्तों पर बातचीत करने के लिए खुद को एक अच्छी स्थिति में पाएंगे, और खरीदारों के एजेंटों का जीवन अधिक आराम से होगा।
ऑक्सफोर्ड इकोनॉमिक्स इस बात से सहमत है कि एक सकारात्मक बात यह है कि बंधक ऋण कुछ प्रमुख बाजारों में घरेलू आय के प्रतिशत के रूप में वैश्विक वित्तीय संकट से पहले की तुलना में कम है। संयुक्त राज्य अमेरिका में, बंधक ऋण-से-आय अनुपात 2022 की दूसरी तिमाही में 2007 की चौथी तिमाही की तुलना में 35 प्रतिशत कम था, स्पेन में 25 प्रतिशत कम और ब्रिटेन में 14 प्रतिशत कम था।
एक अन्य कारक यह है कि चर ब्याज दरों के साथ बंधक ऋण वैश्विक वित्तीय संकट से पहले की तुलना में कम है। इसका मतलब यह है कि परिवारों को बढ़ती बंधक दरों के तत्काल प्रभाव का कम सामना करना पड़ता है।
